Réforme du DPE 2027 : quels logements vont gagner une classe ?

Par Stéphane Pelamourgues

Un projet d'arrêté, soumis à consultation publique du 9 juillet au 6 août 2026, prévoit d'abaisser une nouvelle fois le coefficient de conversion de l'électricité utilisé dans le calcul du DPE, de 1,9 à 1,7, au 1er janvier 2027. Concrètement, des centaines de milliers de logements chauffés à l'électricité pourraient gagner une classe énergétique sans le moindre travaux. Pour un acheteur, l'enjeu n'est pas anecdotique : il touche à la négociation, à la valeur du bien et à la stratégie de recherche des prochains mois. Décryptage.

Ce que prévoit exactement le projet d'arrêté

Le DPE ne mesure pas l'énergie que vous consommez réellement chez vous, dite « énergie finale », mais l'énergie qu'il a fallu produire et acheminer en amont, dite « énergie primaire ». Pour l'électricité, on applique donc un coefficient de conversion à chaque kilowattheure consommé.

Ce coefficient a longtemps été critiqué comme une anomalie : il pénalisait une énergie largement décarbonée en France, comme si elle provenait encore de centrales thermiques. Le gouvernement le corrige par étapes successives, dans le cadre de son plan d'électrification des usages.

Un coefficient qui ne cesse de baisser

Pour un logement dont tous les usages sont électriques (chauffage, eau chaude sanitaire, ventilation, éclairage, climatisation), la baisse cumulée sur deux ans atteindrait environ 26 % de la consommation conventionnelle affichée. Autrement dit : une demi-classe gagnée en 2026, puis une classe pleine pour la grande majorité de ces logements par rapport à la situation antérieure à 2026.

Bon à savoir : aucun logement ne verra son étiquette se dégrader. La mécanique ne joue que dans un sens, celui de l'amélioration, et uniquement pour les logements consommant de l'électricité.

Quels logements sont réellement concernés ?

Les logements tout électrique en première ligne

Ce sont les grands gagnants : radiateurs électriques, pompe à chaleur, chauffe-eau électrique. Plus la part d'électricité dans les usages est importante, plus l'effet du nouveau coefficient est fort. À titre de comparaison, la réforme de janvier 2026 avait déjà fait sortir environ 850 000 logements chauffés à l'électricité du statut de passoire énergétique.

Les logements chauffés au gaz ou au fioul ne bougent pas

Le coefficient de conversion du gaz et du fioul reste inchangé, à 1. Un pavillon chauffé au gaz classé E restera classé E au 1er janvier 2027. C'est un point de vigilance majeur pour un acheteur : deux biens voisins, de même surface et de même isolation, vont voir leur écart d'étiquette se creuser uniquement à cause de leur mode de chauffage.

Les biens « à la frontière » entre deux classes

Un logement ne change d'étiquette que s'il franchit un seuil. Un bien situé en plein milieu de sa classe ne bougera pas. Voici cinq cas de figure illustratifs, pour un logement 100 % électrique, en appliquant les seuils actuels du DPE en énergie primaire.

Ces calculs sont volontairement simplifiés : ils supposent que l'étiquette est déterminée par la consommation d'énergie et non par les émissions de gaz à effet de serre. C'est presque toujours le cas pour un logement électrique, dont l'empreinte carbone est faible. Pour un logement mixte, gaz plus électricité par exemple, l'étiquette retenue reste la plus mauvaise des deux, et le gain peut être nul.

Un exemple concret : ce que change une lettre sur une annonce

Le Journal de l'Agence rapporte le cas de Sylvie Gorka, éco-conseillère immobilier en Haute-Savoie. Fin 2025, elle disposait d'un mandat simple partagé avec cinq autres agences sur un bien classé E. Elle a été la première à actualiser l'annonce en anticipant la réforme de janvier 2026, faisant passer le bien de E à D. Résultat : le logement est réapparu dans les filtres de recherche d'acquéreurs qui excluaient les classes E, et un couple, recontacté à cette occasion, a formulé une offre.

L'anecdote dit tout du marché actuel. Une lettre n'est pas seulement une information technique, c'est un filtre de recherche. Beaucoup d'acheteurs paramètrent leurs alertes sur les portails en excluant d'emblée les classes E, F et G. Un bien reclassé change littéralement de population d'acquéreurs, et donc de tension concurrentielle.

Le conseil de nos chasseurs : si vous cherchez un bien à rénover ou à prix maîtrisé, ne filtrez pas vos recherches sur l'étiquette DPE. En excluant les classes E et F, vous vous privez précisément des logements électriques qui pourraient être reclassés en 2027, et sur lesquels la concurrence est aujourd'hui la plus faible.

Ce que la réforme ne change absolument pas

C'est le point que tout acheteur doit avoir en tête : le logement, lui, ne change pas. Seule la méthode de calcul évolue.

• Vos factures restent identiques. Le nombre de kilowattheures consommés est le même avant et après. Un logement mal isolé le reste, avec la même dépense de chauffage à la fin du mois.
• Le confort d'été n'est pas concerné. Le DPE dispose d'un indicateur de confort d'été, mais il n'entre pas dans le calcul de l'étiquette. Un bien reclassé de F en E restera exactement aussi étouffant en juillet. Le ministre du Logement a évoqué la création d'un « DPE confort d'été », mais ce chantier reste distinct.
• La qualité de l'isolation ne bouge pas. Simples vitrages, combles non isolés, ponts thermiques : rien de tout cela n'est corrigé par un arrêté.

Autrement dit : une meilleure étiquette améliore la valeur perçue et la liquidité du bien, pas son confort réel. C'est exactement ce que doit distinguer un acheteur averti.

Attention : le texte n'est pas encore publié

À ce stade, il s'agit d'un projet d'arrêté. La consultation publique s'est achevée le 6 août 2026, mais le texte n'a pas de valeur juridique tant qu'il n'est pas publié au Journal officiel. Ni son contenu ni sa date d'entrée en vigueur ne sont acquis.

Le précédent de 2025 invite néanmoins à considérer l'hypothèse comme sérieuse : la consultation sur le passage de 2,3 à 1,9 s'était tenue en juillet 2025 et l'arrêté avait été publié le 26 août 2025, pour une application au 1er janvier 2026. Une chronologie comparable placerait la publication du texte 2027 à la fin de l'été ou à l'automne 2026.

Une réserve subsiste toutefois. Le coefficient d'énergie primaire s'inscrit dans un cadre européen : lorsqu'un État s'écarte de la valeur par défaut, il doit justifier et documenter son choix ainsi que ses sources de données. Certains professionnels estiment cette justification délicate à établir pour la valeur de 1,7.

À retenir : aucun vendeur ne peut aujourd'hui présenter une classe future comme acquise. Si une annonce ou un vendeur vous annonce un « futur D » pour justifier son prix, demandez sur quoi il se fonde. Tant que l'arrêté n'est pas publié et l'attestation ADEME délivrée, la seule étiquette opposable reste celle du DPE en cours.

Comment obtenir la nouvelle étiquette sans refaire de diagnostic

Bonne nouvelle pour les propriétaires comme pour les acheteurs : si l'arrêté est publié, aucun nouveau diagnostic ne sera nécessaire. Comme lors de la réforme de 2026, une attestation officielle de nouvelle étiquette sera générée sous forme dématérialisée par l'ADEME, téléchargeable gratuitement depuis l'Observatoire DPE-Audit à partir du numéro du DPE. Sa durée de validité est celle du diagnostic dont elle est issue, et elle peut être annexée au dossier de vente.

Pour un acheteur, cela signifie qu'entre janvier et mars 2027, une partie du stock de biens en vente verra son étiquette actualisée en cours de commercialisation, parfois pendant votre propre négociation.

Que faire si vous achetez en 2026 ? Trois scénarios

L'argument travaux se déplace vers la pompe à chaleur

La réforme renforce mécaniquement l'intérêt du remplacement d'une chaudière gaz ou fioul. Sur un échantillon de 8 000 simulations analysées par le bureau d'études Casam, l'installation d'une pompe à chaleur assurant à la fois le chauffage et l'eau chaude sanitaire permet déjà un saut de deux classes dans 75 % des cas. Avec le passage à 1,7, l'électrification du chauffage devient encore plus rentable en termes d'étiquette.

Attention cependant : tous les logements ne s'y prêtent pas. Contraintes de copropriété, absence d'emplacement pour l'unité extérieure, réseau de radiateurs inadapté, règles d'urbanisme en secteur protégé. Avant de fonder une négociation sur un projet de pompe à chaleur, faites vérifier sa faisabilité technique.

Astuce budget : demandez au vendeur le numéro ADEME du DPE. Il permet de retrouver le diagnostic complet dans la base officielle, de vérifier la consommation en énergie finale et de recalculer soi-même l'effet du futur coefficient, plutôt que de s'en remettre à une estimation commerciale.

Le regard de nos chasseurs immobiliers

Une réforme comme celle-ci crée un décalage temporaire entre la valeur affichée d'un bien et sa valeur future. Ces fenêtres se referment vite, et elles profitent d'abord à ceux qui sont déjà positionnés sur le marché, en capacité de visiter et de faire une offre rapidement.

C'est précisément le travail d'un chasseur immobilier : identifier les biens dont l'étiquette actuelle pénalise le prix sans refléter la réalité technique du logement, vérifier ce qui relève du calcul et ce qui relève de l'isolation, et construire une négociation sur des éléments objectifs. Chez Mon Chasseur Immo, la durée moyenne d'une recherche est d'environ 45 jours, avec moins de 3 visites en moyenne avant signature, et jusqu'à 6 % d'économie par rapport au budget initial.

En résumé

• Le coefficient de conversion de l'électricité passerait de 1,9 à 1,7 au 1er janvier 2027, soit environ 10,5 % de consommation affichée en moins pour les logements tout électrique.
• Cumulé à la réforme de 2026, cela représente une baisse d'environ 26 % en deux ans, soit une classe gagnée pour la majorité de ces logements.
• Les logements au gaz et au fioul ne sont pas concernés.
• Le texte reste un projet d'arrêté : rien n'est acquis tant qu'il n'est pas publié au Journal officiel.
• Aucun nouveau diagnostic ne serait nécessaire : une attestation gratuite serait téléchargeable auprès de l'ADEME.
• Pour un acheteur, la fenêtre la plus intéressante se situe avant le reclassement, sur les biens électriques encore décotés.

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Sources

• Ministère de la Transition écologique, consultation publique sur le projet d'arrêté modifiant le facteur de conversion de l'électricité (9 juillet au 6 août 2026)
• Journal de l'Agence, « Réforme du DPE : quels biens vont gagner une classe en 2027 ? », 22 juillet 2026
• Actu-Environnement, « DPE : nouveau coefficient énergie primaire de l'électricité à 1,7 », juillet 2026
• economie.gouv.fr et ecologie.gouv.fr, arrêté du 26 août 2025 relatif au passage de 2,3 à 1,9
• ADEME, Observatoire DPE-Audit